Jatketaan asumisteemalla, tällä kertaa talousnäkökulmasta. Nimittäin asuntolainoista. Se on asia, joka koskettaa lähes jokaista työssäkäyvää ihmistä jossain vaiheessa elämää. Asunto on yleensä ihmisen elämän suurin sijoitus, vaikka sitä ei sijoituksena tulisi katsoakkaan.
Monet tuttavistani puhuvat asunnosta tai kiinteistöstä sijoituksena. Puhutaan, että asuntojen arvot kasvavat aina. Samalla moni ihmetteli, miksi myydä talo nyt kun hinnat ovat alhaalla. Vastaus on yksinkertainen: hintatasolla ei käytännössä ole väliä, niin kauan, kun omistat vain sen asunnon tai kiinteistön, jota käytät vakituisena asuinpaikkanasi. Oma asunto ei ole sijoitus, vaan kulutushyödyke. Se ei silti tarkoita sitä, etteikö asunnolla voisi tehdä voittoa, mutta yleisesti, näin ei kuitenkaan ole.
Voi kuullostaa monen korvaan kovalta väitteeltä, mutta perustellaanpa hieman. Oletetaan, että ostat omakotitalon, joka maksaa tällä hetkellä 100 000 euroa. Se on vähän, mutta tämä onkin mielikuvitustalo ja sata tonnia on mukavan helppo summa laskeskella. Jos jostain syystä joudut muuttamaan, esimerkiksi töiden perässä, ja haluat samanlaisen talon toiselta paikkakunnalta, jonka hintataso on identtinen, et silti saa samanlaista taloa samaan hintaan. Muuttokustannukset, mahdolliset välityspalkkiot, varainsiirtoverot ym. rokottavat arviolta kymppitonnin.
Entä sitten asuntojen arvonnousu/lasku? Sillä ei käytännössä ole merkitystä, koska jos hinnat nousevat vaikka 10%. Saat omasta talostasi 110 000, mutta vastaava talo maksaa myös enemmän. Ainoa, muuttuva tekijä on verojen ja välityskulujen määrä. Jos hinta laskeekin, ja saat talostasi vaikka 80 000 euroa, on vastaava talo myöskin laskenut samassa suhteessa.
Asuntojen arvonnousulla on merkitystä vain silloin, jos a) aiot luopua omistusasumisesta kokonaan, b) jos omistat useamman kuin yhden kiinteistön tai c) downshiftaat halvempaan/pienempään asumismuotoon.
Toinen seikka, jota moni ei ota huomioon kun he katsovat omaa asuntoaan sijoituksena, on korkomenot. Jos oikeasti haluttaisiin laskea sijoituksen kannattavuutta, tulisi voitoista myös vähentää maksetut korot. Tämä siis verojen, välityskulujen ym. lisäksi.
Moni voi olla tästä asiasta eri mieltä, mutta tulipahan oma mielipide kirjoitettua. Siirrytäänpä hieman aiheessa eteenpäin, eli pankkien vakavaraisuusvaatimuksiin.
Kun pari vuotta sitten rakennuslainaa haimme ja saimme, lainansaanti oli vielä helppoa. Tyhjää maapalaa vasten sai pankista merkittävän lainan. Nyt, kaksi vuotta myöhemmin, säännöt ovat muuttuneet. Aikaisemmin lainaa sai 90-95% oletetusta myyntihinnasta. Nyt lainaa myönnetään vain ~70%. Tästä päästäänkin varsin yksinkertaiseen johtopäätökseen: käytännössä niille, jotka eivät omista vielä asuntoa, oman asunnon hankkiminen on äärimmäisen suuri taloudellinen ponnistus.
Heitetäänpä taas hieman matematiikkaa. Nuori pariskunta joka haluaa ostaa kerrostalokaksion jostain keskisuuresta kaupungista Suomessa. Kaksion hinta on 100 000e. Saadakseen kyseisen kaksion ostettua, he tarvitsevat 30 000 euroa säästöjä. Vastaavan kaksion vuokrataso alueella on 650 euroa / kk. Jos oletetaan, että molemmat ovat nuoriksi henkilöiksi varsin hyvin toimeentulevia, eli verojen jälkeen käteen jää pari tonnia per naama. Tämä tekee neljä tonnia yhteensä. Vuokran jälkeen jäljelle jää 3350 euroa. Siitä sähköt, vakuutukset yms pois. Jäljelle jää kolme tonnia. Ruoat, kulutustavarat yms vie tonnin. Autoon viisisataa. Jäljellä on 1500. Jos oletetaan, että tämä koko raha säästetään asunnon omarahoitusosuutta vasten, tilanne on vielä hyvä. Oikeassa elämässä tuskin tuollaiseen säästämisasteeseen päästään, vaan rahaa kuluu enemmän.
Yleisempi tilanne nuorilla henkilöillä lienee se, että rahaa jää verojen jälkeen käteen n. 1500 euroa. Yhteensä siis kolme tonnia. Vuokran jälkeen 2350 euroa. Siitä vakuutukset, sähköt yms. ja jäljellä on 2000 euroa. Ruokaan ja kulutustavaraan tonni ja autoon viisisataa. Jäljellä on 500 euroa. Oman asunnon käsiraha on säästetty viidessä vuodessa.
Viisi vuotta on kuitenkin sen verran pitkä aika, että todennäköisesti lastenhankinta tulee ajankohtaiseksi. Jos lastenhankinta tulee ennen asunnon ostoa, säästettävä rahamäärä kutistuu ja haave omasta asunnosta muuttuu kaukaisemmaksi. Käytännössä siis asunnon tarve tulee nopeammin kuin maksukyky. Ja oikeasti, tuon viiden vuoden aikana todennäköisesti joudutaan jo makselemaan opintolainojen lyhennyksiä, joten 500e / kk voi olla kovastikin yläkanttiin arvioitu.
Toki on mahdollista saada valtiontakausta tai ostaa pankilta täystakaus, mutta se maksaa.
Ei käy sääliksi niitä, jotka nyt harkitsevat ensimmäisen asunnon ostoa. Pankit ovat nyt varautumassa Basel 3 sääntöihin, jolloin raha ei enää liiku ulos samaan tapaan kuin ennen. Vaikka pankissa sanotaan, että lainoitusasteen määrää realistinen maksukyky, tämä ei täysin pidä paikkaansa. Esimerkiksi meidän tilanteessa, saamme n. 50 000e vähemmän lainaa kuin mitä edelliseen taloon, sillä vakuusarvo on pienempi ja kohde on halvempi.
Nykysäännöillä voidaan siis päästä tilanteeseen, jossa ruokakunta saa lainaa isoon, kalliiseen asuntoon, mutta ei pienempään ja halvempaan asuntoon. Kumpiko sitten on pankin kannalta isompi riski? Prosentuaalisesti isompi laina halvempaan kohteeseen, vai euromääräisesti isompi laina kalliimpaan kohteeseen? Tätä voi jokainen miettiä omassa päässään.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti